C'est l'année charnière. 2026 marque la fin du dispositif de lissage instauré par la réforme RVLLP de 2017. À partir de 2027, votre taxe foncière commerciale ne sera plus amortie par ce mécanisme transitoire. Pour beaucoup de locaux, cela signifie une hausse mécanique de la cotisation. Pour d'autres, c'est au contraire une bonne nouvelle.
Cet article vous explique comment savoir dans quel camp vous êtes, et ce que vous pouvez faire en 2026 pour anticiper la transition.
Rappel : qu'est-ce que le lissage RVLLP
Le lissage est l'un des mécanismes atténuateurs introduits par la Révision des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (RVLLP) au 1er janvier 2017.
Son objectif : étaler sur 10 ans la variation de cotisation provoquée par le passage de l'ancien système (valeurs locatives 1970) au nouveau système (valeurs révisées 2017).
Plus précisément : la différence entre la cotisation calculée selon le système 1970 et celle calculée selon le nouveau système est divisée par 10. Chaque année, 1/10ème de la différence est absorbé.
- 2017 : la cotisation lissée intègre 9/10èmes de la différence (l'amorti démarre)
- 2018 : 8/10èmes
- ...
- 2026 : 0/10ème — le lissage est complètement résorbé
À partir de 2027, la cotisation que vous paierez sera la cotisation cible : calculée intégralement sur la valeur locative révisée 2017, sans amorti.
Comment savoir si vous êtes concerné
Vérification immédiate sur votre avis 2025
Sortez votre dernier avis de taxe foncière commerciale et regardez le tableau de cotisations. Vous y trouverez deux colonnes :
- « Cotisation » : la valeur cible (régime permanent)
- « Cotisation lissée » : ce que vous payez effectivement
Trois cas de figure :
Cas 1 — Les deux colonnes sont identiques
Votre local n'est plus soumis au lissage. Soit le dispositif s'est déjà éteint sur votre dossier, soit votre local est postérieur à 2017, soit un changement (catégorie, consistance) a fait sauter le lissage par le passé. 2027 ne changera rien pour vous.
Cas 2 — Cotisation lissée < Cotisation
Vous bénéficiez actuellement d'un lissage à la baisse : votre TF aurait dû être plus élevée, le lissage l'a amortie. 2027 va donc augmenter votre TF vers le niveau cible.
Cas 3 — Cotisation lissée > Cotisation
Vous subissez actuellement un lissage à la hausse : votre TF aurait dû être plus basse, le lissage l'a maintenue plus élevée. 2027 va donc baisser votre TF vers le niveau cible.
L'ampleur réelle de la transition en 2026 → 2027
L'écart résiduel entre cotisation et cotisation lissée en 2025-2026 est devenu faible pour la plupart des dossiers — c'est la nature même du lissage linéaire sur 10 ans : on est presque arrivé au terme.
Concrètement :
- Sur un local qui a démarré le lissage avec un écart de 1 000 €, l'écart résiduel en 2025 est d'environ 100 € (1/10ème).
- L'effet de la transition en 2027 sera donc plus mesuré qu'il ne l'a été dans les premières années.
Mais : sur certains dossiers à fort écart de départ (gros locaux, gros changements de valeur locative), l'ajustement final reste significatif. Et l'effet cumulatif sur les années suivantes est par définition durable.
Cas particuliers à surveiller
Cas 1 — Locaux qui ont perdu le lissage en cours de route
Si votre local a subi un changement de catégorie ou de consistance entre 2017 et 2025, le lissage a été supprimé à ce moment-là. Vous payez déjà la cotisation cible depuis. La transition de 2026 ne change rien.
Pour vérifier : regardez l'historique de vos 3 dernières années d'avis. Si la ligne « lissage » a disparu en cours de route, vous êtes dans ce cas.
Cas 2 — Locaux construits après le 1er janvier 2017
Pas de système 1970 de référence, donc pas de lissage applicable. Vous payez déjà la cotisation cible depuis le départ.
Cas 3 — La refacturation au locataire après la loi de simplification 2026
À noter : l'interdiction de refacturer la TF au locataire, un temps envisagée dans la loi de simplification de la vie économique (votée en avril 2026), a été abandonnée en commission mixte paritaire. La refacturation par clause expresse reste donc possible. Une proposition de loi (n°2331) visant à plafonner la part refacturable est en cours d'examen, à l'issue incertaine. Si vous êtes propriétaire-bailleur, la fin du lissage combinée à un éventuel plafonnement pourrait peser sur votre rendement net. À suivre.
Ce que vous pouvez faire en 2026
Action 1 — Vérifier la conformité de vos paramètres MAINTENANT
C'est la dernière fenêtre où des erreurs identifiées peuvent encore avoir un effet rétroactif sous le régime de transition. Les paramètres à vérifier en priorité :
- Catégorie fiscale (MAG, BUR, ATE)
- Surface pondérée détaillée (P1, P2, P3)
- Coefficient de localisation
- Date d'achèvement (si elle est erronée, elle peut priver à tort des coussins)
L'outil : la fiche d'évaluation 6675-M, gratuite, à demander à votre Centre des Impôts Fonciers. Voir notre article dédié.
Action 2 — Anticiper budgétairement la transition
Sur les locaux où le lissage était à la baisse (cotisation lissée < cible), provisionnez la hausse mécanique à compter de 2027. Pour la plupart des dossiers, l'effet reste modéré, mais sur un parc d'enseigne ou un patrimoine étendu, il peut représenter des montants annuels non négligeables.
Action 3 — Engager une réclamation si justifiée
Si l'audit révèle une erreur — un cas fréquent parmi les dossiers que nous analysons — il faut agir avant le 31 décembre 2026 pour contester la TF 2025. Au-delà, la réclamation devient impossible. Voir notre article dédié sur la procédure.
Action 4 — Surveiller les avis 2026
Le dernier avis sous régime lissage. Vérifiez attentivement :
- Que la transition est bien progressive (pas de saut brutal)
- Que les bases d'imposition sont cohérentes avec les années précédentes
- Que les taux n'ont pas explosé en parallèle (effet cumul à éviter)
Le piège à ne PAS oublier
Sur certains dossiers, la disparition du lissage en 2026 + une réclamation mal préparée en 2026 peuvent se cumuler en une hausse importante de TF. Précisément :
- Le lissage est encore actif en 2026
- Mais une réclamation portant sur la catégorie ou la consistance, déposée en 2026, fait sauter immédiatement les coussins (planchonnement ET lissage)
- À partir de 2027, le lissage disparaît de toute façon, mais sans planchonnement non plus
Conséquence : il faut bien distinguer :
- Les réclamations à risque faible (ré-ventilation P1/P2 à surface totale identique → coussins maintenus → effet pur)
- Les réclamations à risque élevé (changement de catégorie → coussins supprimés → effet net à calculer précisément)
FAQ
Mon avis 2026 va-t-il afficher une mention spéciale « fin de lissage » ?
Probablement pas. Les avis affichent simplement les colonnes « Cotisation » et « Cotisation lissée ». En 2026, les deux seront identiques ou très proches. En 2027, la colonne « Cotisation lissée » disparaîtra (ou affichera la même valeur que « Cotisation »).
Si je conteste ma TF 2025 en novembre 2026, est-ce que le lissage continue de jouer ?
Oui pour la TF 2025 elle-même (qui restera lissée), mais une décision favorable prise après 2026 portera ses effets sur la cotisation cible — pas sur la trajectoire de lissage.
Y aura-t-il un nouveau dispositif d'amorti après 2026 ?
Aucun n'est prévu à ce jour. Le législateur considère que la transition est terminée. Les modifications futures (changements de tarifs, de coefficients) suivront le régime de mise à jour permanente prévu par la RVLLP, sans amortissement spécifique.
Mon planchonnement disparaît-il aussi en 2026 ?
Non — le planchonnement n'a pas de date de fin programmée. Il continue de s'appliquer tant qu'il n'y a pas de changement de catégorie ou de consistance sur le local.
Comment savoir si mon local a déjà perdu le lissage ?
Comparez vos avis sur 3 ans. Si la ligne « Cotisation lissée » a disparu ou est devenue identique à « Cotisation » en cours de route (avant 2026), votre lissage a déjà été supprimé.